任意売却は、住宅の持ち主が住宅ローンを滞納して、このままだと住宅を競売にかけられてしまうから、任意売却で競売よりも高く売る為に行います。
それで普通の住宅売却とは条件が違ってきます。まずローンの返済を急がれています。
ローンの返済が出来ないから、売却をする訳でして、期限までに売却出来なければ銀行が抵当権を行使して競売に切り替えてしまいます。
次にローンの残債を減らす為の売却でしかも競売より高く売らなければならないです。
だから住宅も持ち主の為に売り出し価格をある程度高くしてあげる必要が有ります。
それで任意売却の売り出し価格は、早く売れて尚且つローンの残債を少しでも無くせるレベルです。
売却される住宅は中古住宅ですから、新築と違って高くは売れません。
そして住宅ローンを払えなくて滞納する生活状態ですから、瑕疵が有っても修理はしていないでしょう。
だから瑕疵が有りそうだから、さらに高くは売れません。それでも競売よりは高い値段で売却は出来ます。
ただ住宅の持ち主の為に住宅の売却の為に新しい住まいを提供しなければならず、その費用は住宅の売却代金から引くことになります。
経費を引いた差額で銀行から借りている住宅ローンを返済するので、不動産屋の経費を引いた残りの金額が競売で買い取られる時の値段よりも高くなるかです。
高くなれば銀行は任意売却に同意して、高くならなければ任意売却に同意しません。
だから任意売却の売り出し価格とは競売で回収出来る額に不動産屋の経費を上乗せした額より上の水準になります。