作者別: managewpadmin

債務者が住宅ローンを滞納して、抵当権を行使された場合住宅は競売になります。競売になった場合住宅は市場価格よりもかなり安く売却されることになります。それで任意売却という競売よりは高く住宅が売れる方法が使われるようになりました。任意売却は不動産屋での住宅の売却でして、住宅の抵当権は住宅の売却代金で住宅ローンの債務を返済するという条件で外してもらうことになっています。しかしこの時住宅に抵当権を付けていない債権者達は、住宅を売却させての債権の回収が出来なくなります。それで裁判所に債権の権利を訴えて、住宅を差し押さえしてもらい、競売にして債権を回収します。これが強制競売というやり方です。借金の返済は、裁判所は債権の比率で残余財産を分割して返済させることにしていますから、抵当権を持っていない債権者は住宅が任意売却されるという情報を掴めば強制競売に動きます。それで銀行側も任意売却に応じなくて、担保不動産競売にして少しでも多く債権を回収することにしたりします。それで任意売却をする前に抵当権のついていない債権を債務整理で減額しておいた方がいいです。住宅が有る場合だと債権者達は債務整理に応じてくれないかもしれませんが、交渉は弁護士に任せるとして、債務の支払いをあらかじめ決めさせれば、強制競売には動けなくなります。そうして債務整理で債権者と返済の仕方に同意を取っておいて安全に任意売却による住宅ローンの返済での債務の減額をすることです。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債務が不動産の売却価格を上回っている状態のことを言います。オーバーローンの状態では、任意売却を行なっても、売却後もなお多額の借金が残るケースがあります。つまりは、マイホームを失うと同時に、多額の借金を背負ってしまうという最悪のケースです。まずはなぜこのようなことが起こるのかを考えてみます。
新築住宅の価格というのは、年月の経過とともに急激に価値が下がっていきます。平均すると、５年後にはおよそ８割、１０年後にはおよそ７割、１５年後にはおよそ５割程度の価値にまで下がると言われています。特に、新築マンションの場合には、土地がついていない分、購入時と売却時の差額が大きくなります。そのため、任意売却をして、ほぼ市場価格で物件が売れたとしても、多額の借金が残ることがあるのです。このリスクを軽減するために、頭金を入れることが推奨されていますが、最近では頭金ゼロで住宅ローンを組む人も増えており、今後ますます破綻のリスクについて危ぶまれています。頭金を１割入れるだけでも、かなりリスクは軽減できると言われています。
さて、オーバーローン状態で、任意売却をしても多額の借金が残ってしまう場合にとる方法の１つとして、自己破産という方法があります。自己破産は、免責がおりると借金がすべて帳消しになるというメリットがあります。自己破産のデメリットは、およそ５年から１０年間クレジットカードやローンが利用できなくなることですが、借金がゼロになるというメリットのほうがはるかに大きいでしょう。しかし、様々な事情により自己破産ができない人もいます。そのような人は、任意売却後も、残った住宅ローンを返していくことになります。
住宅ローンを組むときは、万が一のことも考えて、頭金を何割かいれておくなどの対策をしておくことが推奨されます。

住宅の購入をする時に頭金なしの住宅ローンがありますが、毎月のローンの支払額が増えるということで、ローン返済で苦しむ人は少なくありません。また、頭金は出したけどもローン支払いの途中でリストラに遭ったり、ボーナスがカットされた上に給料も減らされた場合、ローンの返済が滞ることがあります。
ローンの返済が滞ると１、2か月程度で督促状が家のポストに入ります。督促状にはこのまま住宅ローンの滞納を続けるとどうなるかということや今後の流れが書かれています。この段階でそのまま何もせずローンを滞納し続けると執行官が家に来ていよいよ競売の準備が始まります。ただ、競売をする場合には安くしか売れないことが多く、債権者も満足した額を手に入れることはできませんし、債務者も全額返済できず、一部借金が残ったままの状態が続くため精神的に苦しい状態が続きます。
そこで、任意売却を選択するという方法があります。通常、競売が開始されて買主が決定するのは、督促状が来てから4，5か月後です。つまり、その段階で任意売却を決めてしまえば、高く売却することも可能になるのです。任意売却をする場合には、債権者と債務者、そしてその仲介業者の相談で決めますが、その旨住宅金融支援機構や金融機関の同意も必要になります。
同意を得ることができれば、インターネット広告などを通じてその住宅の売却をしていきます。もし、その住宅を欲しいという希望者が見つかれば、そこで、任意売却は終了になります。